全球商办市场步入周期性调整阶段，上海也迎来写字楼的更新窗口期。记者从上海市规划资源局获悉，上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新。
首批试点包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等10个片区。目前，虹桥商务区核心单元更新方案已批复落地，世博园区、小陆家嘴、大宁方案基本稳定，其余都完成公示和意见征询。
商务楼宇更新过去有不少成功案例，例如黄浦亚洲大厦转型为驻演小剧场，浦东城建大厦部分改造成城市书房。这次上海切换赛道，第一次把视角从单体建筑变成区域整体，强调无需“一刀切”追求高端化。
重塑街区活力反哺楼宇价值
上海是全球最大的商务楼宇市场之一，规模和能级都在全国前列。一个关键指标是，到2024年年底，已成为亚洲拥有LEED绿色认证写字楼最多的城市。但因为上海起步早，首批集中建设是在20世纪八九十年代，距今也有30多年，部分确实存在品质不佳的情况。
这场“抱团式”升级将带来哪些变化？目前披露的6个商务单元，更新范围均以“平方公里”为单位。除了写字楼本身，还要激活所覆盖的公共区域。
此次披露的更新方案中，面积最小的苏河湾商务单元仅1.2平方公里，涵盖大悦城、万象天地等。该单元靠近苏州河河口段，兼具居住和商贸功能。区域内28处商务楼宇新旧混杂，甲级写字楼均为近5年建成，占比不足15%，其余均为乙丙级写字楼，有的建成时间超过20年，加上产权分散导致更新意愿不足，让这片黄金水岸的潜力难以释放。”上海市城市规划设计研究院详规分院副院长金山说，总的来看，苏河湾单元在公共空间品质、滨水腹地联通、城市景观方面都有提升空间。
苏河湾单元确定以“十里苏河金湾，数字国潮水岸”为愿景，更新围绕“一河、一心、一环、两片”，它们分别是苏州河、“苏河阳台”新绿心、创新“休闲时尚”活力环，以及数字国潮商务区、国际品质宜居区两大发展片区。目标是加快总部经济集聚，促进水岸文化与艺术提升、加强滨水 腹地联动、完善生活配套服务体系，打造创意研发、滨水居住、时尚商业混合的世界级滨水活力街区。
苏河湾商务单元的楼宇更新示意图。
漕河泾商务单元，占地6.4平方公里，地跨徐汇和闵行两区，是上海企业创新浓度最高的地区之一，楼宇集群因此呈现完全不同的“产业”特色。区域内的商务楼宇有28处，一半是甲级写字楼，另有91处是产业类楼宇。
漕河泾早年定位是产业园区，随着上海的城市发展思路从产业导向转为产城融合，这种单一功能需要调整。漕河泾现在以“上海硅谷”为目标，它要打造的策源性街区、创新性城区、开放性街区，都需要系统性公共空间作为骨架。
根据公示方案，漕河泾重点在公共空间营造上投入，如建设步行连廊与林荫绿道结合的慢行系统，重点提升宜山路等道路步行体验，提供便捷舒适的慢行空间。通过围墙打开、释放内部绿地，打造人人就近可享的高品质公园。链接区域水系，打通滨水堵点，加快重点滨水空间改造。
漕河泾商务单元的楼宇更新示意图。
漕河泾商务单元的慢行系统架构。
规划团队有关负责人透露，尚未公布更新方案的小陆家嘴商务单元，也将采用片区整体提升的解题思路。“在调研时，我们发现不少产权人很爱惜自己持有的物业，会主动更新内部环境和业态。但是跳出单体建筑看，区域功能是比较单一的。”该负责人表示，小陆家嘴片区是上海金融名片，也是国际大都市的门面，企业入驻率常年保持在头部水平，但是对标东京虎之门等国际知名CBD，慢行系统和空间联通还有待加强。
小陆家嘴商务单元位于“一江一河”的交汇点，以“盛世光华、璀璨明珠”为规划目标，提出构建与外滩、北外滩互看、互望、互动的世界级滨水岸线。方案重点围绕陆家嘴滨江片区和二层公共空间概念方案，从滨水、环绿、建核三方面织补空中慢行网络，打造全天候立体慢行系统。重点串联陆家嘴的“三件套”楼宇、中心绿地、黄浦江滨江等公共空间及商办楼宇和轨交站点等重要节点设施。
同时重点整合商务楼宇和周边稀缺的蓝绿环境，通过街区环境、公共空间品质的整体升级，提升商办楼宇品质；并通过策划系列城市级重大活动，加强国际品牌效应，打造集旅游、休息、办公、交往的新型商务示范样板，巩固小陆家嘴作为全球城市核心功能区的战略地位，更通过标杆效应辐射带动周边区域商务能级跃升，全面提升片区楼宇的国际辨识度与综合竞争力。
之所以放宽视野，是因为提升整个区域的品质活力，对楼宇价值的带动效应更明显。
一位工作人员在调研商务楼宇时发现，到地铁站的便利程度，关乎大楼空置率高低。哪怕只隔了一条马路，企业入驻率也会不同。反观某副中心区域，这几年造了很多高品质写字楼，却因为周边配套没有完全跟上，市场认可度不及预期，写字楼招商承压。
上海已经用实践验证了这一规划逻辑。兴起不足十年的前滩，是上海商务区的“后起之秀”，写字楼入驻率却能保持在90%以上，是因为它跳出“写字楼只是办公场所”的认知，对片区进行整体规划，而写字楼就是承载区域复合功能的一个个节点：白领下班，下楼一分钟就到地铁站，三分钟走到商场购物，再走走就能到黄浦江畔散步，工作生活无缝衔接。
写字楼不必处处高端化
正在试点的10个商务单元类型多样，有老牌产业区、高端商务区，也有市场所谓的“边缘”板块。
“不同区域的资源禀赋各异，产业承载功能自然不必趋同。各商务单元需明确自身定位，走差异化发展道路，无需追求处处都造甲级以上写字楼。”上海海市规划资源局详规处负责人说。
人人都希望税收亿元楼遍地开花，愿景虽好，却不实际，对一些片区来说也很难实现。
大柏树尤其典型，几十年前，这里是上海工贸市场聚集地，后因产业迭代逐渐沉寂，楼宇老旧，产权散卖现象多，周边交通复杂。“如果要很快变高端，大柏树的确很难，但是换个角度看，它又有得天独厚的优势，能为年轻创业群体提供具有性价比的办公空间。我们在做前期策划的调研时发现，这里虽然没有平时服务的成熟大企业，却有很多高校学生注册的初创公司，而且周边又有大量大院大所，具备发展孵化器的天然条件。”仲量联行华东区战略部负责人吕玫表示。
大柏树商务单元的楼宇更新示意图。
科创回归都市中心是全球大势，位于市中心的伦敦国王十字车站片区高校云集，成为当地创意经济的核心引擎。肯德尔广场紧邻麻省理工，聚集了大量一流科研院所，被誉为全球最具创新性的一平方英里，策源转化服务能力一流。从这个角度看，大柏树也能成为上海创新经济的摇篮，辐射北外滩高端商务区。
根据方案，大柏树更新范围2.2平方公里，愿景是成为“生命力硅巷，青和力街区”，采用针灸式城市更新策略，打造低成本的高品质“临校空间”，培育创新集群；完善创新及生活配套服务体系，强化功能复合和商务生态营造、片区环境和配套设施升级。提升片区功能混合度与商办楼宇的适应性再利用水平，允许老旧楼宇在一定时期内进行功能业态转换。
按照市场规则，上海商务楼宇分为甲乙丙三类。上海经济发展，不只靠那些在甲级以上写字楼里的大企业拉着走，还有大量在乙级、丙级楼宇里的中小企业做基石。由此可见，一个2：3：5的甲乙丙梯度分布，将成为未来市场更趋合理的发展形态，形成清晰的多中心格局。
吕玫告诉记者，上海商务楼宇格局需要多元市场力量与合理产业梯度形成互动共生的生态。比如漕河泾布局孵化器，不少孵化成功的企业后续迁至徐汇核心区域，形成良性循环；张江也与前滩、陆家嘴构建起紧密联动，陆家嘴的金融投资机构、基金风投在张江设点扶持小微企业，反向助力在地孵化。五角场能与杨浦滨江也将形成联动，进一步强化腹地与核心商务区的协同效应。产业梯度之外，也需要更好的关注长板，构建特色的产业垂类生态。
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